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各区分析
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2018年宝山区房地产市场情况简析
投资平稳增长 销售理性回归
宝山区统计局     2019-01-28

2018年,随着房地产市场的持续降温,我区房地产除了投资稳步增长以外,开发建设和销售等各项指标增速均有所下降,宝山房地产市场进入更为平稳理性的调整期。

  一、房地产投资增速平稳

2018年,全区完成房地产开发投资358.71亿元,同比增长24.1%,增速比上年提高16.8个百分点,占全社会固定资产投资的72.3%。主要是土地购置费用的快速增长,全年实现土地购置费203.02亿元,同比增长69.5%。可见,土地购置费的快速增长是促进房产投资总量上升的主要原因,如果剔除土地费因素,2018年房地产开发投资完成155.69亿元,同比下降8%。(见图1)

从投资结构上看,住宅投资的主体地位依旧。2018年商品住宅投资257.22亿元,占总投资71.7%;办公楼投资19.56亿元,占5.5%;商业营业用房投资为24.08亿元,占6.7%;其他用房投资57.84亿元,占16.1%。(见表1)

 

表1:                                2018年房地产投资类型占比情况

计量单位:万元

指标名称

绝对量

比重%

本年完成投资

358.71

100

住宅

257.22

71.7

办公楼

19.56

5.5

商业营业用房

24.08

6.7

其他用房

57.84

16.1

  二、房地产开发企业资金下降

2018年,全区房地产开发企业本年实际到位资金442.70亿元,同比下降7.5%,占当年计划投资的98.2%。其中,上年末结余资金126.23亿元,同比下降10.6%,占全部资金的22.2%。国内贷款87.69亿元,增长0.9%;自筹资金173.78亿元,增长39.8%;定金及预收款126.35亿元,下降12.3%;个人按揭贷款22.36亿元,下降61%;其他资金32.52亿元,下降87.8%。(见表2)

 

表2:                            2018年房地产开发企业资金到位情况

计量单位:亿元、%

指标

绝对量

增长

比重

本年实际到位资金

442.70

7.5

100

    其中:国内贷款

87.69

0.9

19.8

          利用外资

          自筹资金

173.78

39.8

39.3

          定金及预收款

126.35

-12.3

28.5

          个人按揭贷款

22.36

-61.0

5.1

          其他资金

32.52

-87.8

7.3

  三、房地产开发建设呈“二降一升”状态

 2018年,全区房屋施工面积1155.14万平方米,同比下降6.6%。其中,住宅施工面积为711.82万平方米,同比下降12.1%;办公楼施工面积为91.05万平方米,同比下降5.8%;商业营业用房施工面积为116.61万平方米,同比下降2.4%;其他用房施工面积为235.66万平方米,同比增长11.5%。显然,除其他用房项目增长以外,其余施工项目进度都处于下降状态。

2018年,全区房屋新开工面积307.06万平方米,同比增长6.3%。竣工面积229.09万平方米,同比下降41%。(见表3)

 

表3:                                 2018年房地产项目建设情况

指标名称

计量单位

合计

其中:住宅

办公楼

商业营业用房

其他用房

施工面积

万平方米

1155.14

711.82

91.05

116.61

235.66

同比增幅

%

-6.6

-12.1

-5.8

-2.4

11.5

新开工面积

万平方米

307.06

203.01

15.46

9.77

78.82

同比增幅

%

6.3

28.7

-50.4

-69.3

15.7

竣工面积

万平方米

229.09

137.90

16.49

33.77

40.93

同比增幅

%

-41.0

-54.8

-20.1

2.4倍

-22.8

 

  四、商品房销售回归理性,住宅均价保持平稳

   1、新建商品房销售面积下降

2018年,全区新建商品房销售面积104.84万平方米,同比下降63.6%。其中,现房销售面积64.26万平方米,同比下降56.6%;期房销售面积40.57万平方米,同比下降71%。商品房销售面积下降的主要原因是受到房地产调控政策的密集出台,及“四限”政策持续保持高压等的影响,使商品房住宅销售面积增速一直处在负增长空间波动。(见图2)

2、市场化商品住宅价格同比基本持平

2018年,全区新建商品房均价为29124元/平方米,同比增长69.8%。剔除保障房因素,市场化商品房均价在37818元/平方米,同比下降5.6%,降幅比上季度收窄10.2个百分点。其中,住宅均价为48741元/平方米,同比基本持平。

 3、销售主要集中在大场板块

 2018年从销售板块看,全区只有2个街镇销售同比出现增长,其余均下降。其中销售面积较为集中的板块是大场镇和顾村镇。销售力度较大的大场镇主要是依靠保障房和商品房项目的推动,增长84.7%。从销售区域分布看,全区商品房销售主要集中在中环、外环线之间,共计61.43万平方米,占总面积58.6%。其中主要以大场商品房项目为主,共计56.48万平方米,占外环、郊环线区域销售的91.9%。(见表4)

表4:                                    2018年各街镇商品房销售情况

计量单位:万平方米、%

所属街镇

商品房销售面积

2018年1-12月

±%

镇合计

96.67

-65.4

大场镇

56.48

84.7

顾村镇

21.50

-72.2

杨行镇

7.04

-84.3

罗店镇

5.40

-94.3

高境镇

2.77

-80.1

庙行镇

1.48

-84.7

月浦镇

0.96

--

罗泾镇

0.92

-86.7

淞南镇

0.11

-59.7

街道合计

6.38

--

友谊路街道

6.02

-31.8

吴淞街道

0.36

17.6倍

庙行街道

--

--

城市工业园区

--

--

宝山工业园区

1.79

--

 

 4二手房交易价格走势相对平稳

据区房产交易中心的数据显示:2018年全区二手房交易面积129.66万平方米,同比增长11.5%;交易金额374.38亿元,同比增长17.5%。至12月底二手房交易价格总体保持平稳走势,交易价格28874元/平方米,比去年增加1459元/平方米。(见图3)

 五、商品房去库存由降转增

 2018年,全区商品房空置面积为119.44万平方米,同比增长2.6%,增速比上季度扩大16个百分点。其中以住宅空置面积量下降较为明显,同比下降21.8%。

 从空置年限看,主要是以中长期为主,空置时间在1年以内43.07万平方米,同比下降16.9%;空置在1-3年(含1年)12.78万平方米,同比下降42%;空置面积3年以上(含3年)63.60万平方米,同比增长49.3%。由此可见,我区商品房去库存压力有所回升。

 六、8个横向郊区房地产开发投资完成情况

 2018年,宝山区房地产投资完成358.7亿元,投资额在郊区排第3位,比排名第一位的闵行少13.3亿元。从房地产投资额看,位居前三位的分别是闵行(372.0亿元)、青浦(366.2亿元)、宝山(358.7亿元)。从投资增幅看,宝山区房地产投资增速位居8个郊区第2位。(见表5)

表5:                                        2018年8个郊区房地产投资完成情况

郊区名称

完成投资额

(亿元)

排名

增幅

(%)

排名

闵行区

372.0

1

8.3

5

宝山区

358.7

3

24.1

2

嘉定区

242.6

5

-11.7

6

松江区

313.0

4

-8.9

7

金山区

89.2

8

11.1

4

青浦区

366.2

2

-1.3

8

奉贤区

227.2

6

22.7

3

崇明区

95.7

7

39.8

1

综上所述,从目前的房地产形势来看,2018年全区房地产市场总体保持平稳增长态势,但商品房销售市场依然低迷、观望情绪继续蔓延。针对房地产市场的变化情况,我们将继续跟踪好房产投资、建设、销售和土地购置等情况,给政府有关部门提供准确、及时、全面的决策信息。